Think again: from mechanical to quantum - impact on a bill of quantities

I've been thinking, again. One of my favourite things to do is to reflect on the past and how we came to be. 

It all started off 4,6 billion years ago. Oxygen came into the air 2,3 billion years ago. We got ozon and life took off. Earth has know 5 big mass extinctions. The last one killed the dinosaurs, approximately 65 million years ago. We, humans, appeared 200.000 years ago. Since then, the time scale has been speeding up. Especially when we, around 5200 years ago, started to write things down. And the influence of humans on the globe has grown so big that our era is called the "antropoceen". Scientists don't agree on the exact date but its start is situated around the industrial revolution, around the 1800's. Isaac Newton is considered to be a key figure in this scientific revolution. He lived one hundred years earlier.

At the beginning of the 20th century Albert Einstein thought that Newtonian mechanics was no longer enough to reconcile the laws of classical mechanics with the laws fo the electromagnetic field. He created his special theory of relativity. Since then, scientists have been digging into the world of quantumphysics. And, now, again one hundred years later this is having a tremendous impact on the way we organise our economy.

I describe "mechanical thinking" as serial, on a need to know basis and about one certainty for all. It's the engine of the first train in a world where we, humans, thought to have figured it all out. This is "before midnight" in Eddie Obeng's TED talk "Small failure for a fast changing world" ( click here to watch it ). This is where most of our business models are based upon, certainly in the world of construction. 

Quantum mechanics is a totally different thing: the smallest of objects are wave and particle at the same time. Looking at it as a particle, the wave disappears. Observing the wave and the particle is never to be found. Things appear to be at different places at the same time and nothing is certain. It's all about probability. Scientists are still puzzled by it but most of our latest technology is based on quantum mechanics.
Therefor "Quantum thinking" is random, with all information available at any given moment in space-time and customized solutions. A nightmare for present day organisations who earn their money by intellectual property. 

Both designers and contractors are going to learn to deal with this. 
Starting with the classic bill of quantities.
Simplified it looks a bit like this:

A tree structure where the red lines are supposed to deliver knowledge concerning sales for the developper, the blue lines to deliver financial figures according to the model of the designers and the green lines a shopping list for the contractor. As we all know, the only thing this bill of quantities delivers is a basis for a contract and an enormous monthly burden for the administration without gaining any knowledge for future projects.

We need to organise our information so that the developper, when considering his sale options, can distinguish the cost below ground level from the one above ground level. And when the designer is asked about the price of a particular window in his model, that this is generated by one click of a buttton. The same goes for the contractor when he wants to know how many cubic meter of one particular kind of concrete he needs to buy.

Putting this all in a sketch, it looks like this:

The black dots are the information and the keypartners are swarming around it to collect their data and knowledge. As with lockhursts, it won't be a pretty sight at first: they literally eat each others wings and legs to find a spot where they feel comfortable. But when the swarm grows into miljons, they get organised and perform the most beautifull dance.

Two weeks ago I gave an in company training on quantity survey and estimating. They looked dazzled but once the sketch filled with standards appeared, they got it and knew where their spot was. This is it: BouwData in a sketch:

It ain't easy but it certainly helps to gain knowledge and to communicate with other keypartners in the world of design, construction and facility management.

And for those still looking for one bill of quantities: take the blue circle because this is about life cycle cost and when every keypartners stretches a little bit, it's a good starting point for communication. But don't think you can do without the red, green and grey circle.

Voor al degenen die willen samenwerken ...

Pieter Pauwels van de Universiteit Gent maakte mij attent op volgend You Tube filmpje: 
https://www.youtube.com/watch?v=bhVPOdcpmc0&feature=youtu.be 

Een paar interessante definities op een rij om in het achterhoofd te houden:

co-ordination = AVOID GAPS and overlap in team members work
co-operation = obtain MUTUAL BENEFIT by sharing work
collaboration = ACHIEVED RESULTS which could not be accomplished alone

knowlegde = information about a subject
skills = using what I know in a situation
behaviour = the I use my skills - what you see me do

En als ik een beetje mag stoefen: bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten zijn we aardig op weg naar samenwerking en het ontwikkelen van het gewenste gedrag.

Wat BIM dichter bij de praktijk zou kunnen brengen

Vooraleer ik van wal steek met mijn idee, een vergelijking om e.e.a. te duiden.

Stel je voor dat elke boekhouder zijn eigen werkwijze uitdenkt. Dit impliceert dat je door de jaren heen kennis over je bedrijf opbouwt a.d.h.v. de methodiek van die ene specifieke boekhouder.

Wens je van boekhouder te veranderen, dan kan je die kennis niet gewoon eventjes overzetten want die nieuwe boekhouder werkt al jaar en dag volgens zijn, ook zelf bedachte doch andere werkwijze en wenst dit uiteraard niet te veranderen voor één klant.

Voor de overheid is het al helemaal een ramp want zij moeten jaarrekeningen controleren die opgesteld zijn volgens duizend en één verschillende manieren.

Bench marking ? Forget it.

Kafka, denk je ? Wel, dit is exact wat er op de werkvloer in de bouwsector gebeurt.

Dus wat stel ik voor ? Een rekeningstelsel voor de bouwsector. 

In 2008 stapte ik met dit idee naar het Instituut voor de Aanmoediging van Innovatie door Wetenschap en Technologie in Vlaanderenen en kreeg een subsidie toegewezen onder de vorm van een IWT KMO Innovatieproject (nr 080429). 

Ondertussen zijn we acht jaar verder, zijn er nieuwe normen en wordt het rekeningstelsel in de praktijk getest. Eerst bij het project "Dageraad" (een relatief klein privé project dat bij de oplevering verkocht werd aan individuele kopers maar waar we van voor de aankoop van de grond het rekeningstelsel konden testen), nu bij de vervangingsnieuwbouw van AZ St Maarten te Mechelen (een mega project van ca. 105.000m² en een investeringsbudget van 340 miljoen euro, waarbij de link met exploitatie belangrijk is maar waar het testen van de methodiek pas begon nadat het ontwerpproces afgerond was).

Zeer simpel voorgesteld ziet dit er als volgt uit:

Bij het opslaan van data dient men telkens vier aspecten in beschouwing te nemen:

• DEVELOPMENT
  Dit handelt over vloeroppervlaktes: bruto versus netto, privatief versus collectief, per gebruiksfunctie, per verdieping, etc.
  Kapstok hierbij is de NBN EN 15221-6 Metingen van oppervlakte en ruimte in facility management. Maar gezien deze naar de praktijk toe te vaag blijft, vullen we die best aan met de gebruiksfuncties en ruimtebenamingen uit het Bouwbesluit.
  Voor de fans van SfB: tabel 0 blijkt in de praktijk niet echt te werken.
• OBJECT
  Dit handelt over functies en life cycle cost.
  Kapstok hierbij is de NEN 2699 Begripsomschrijvingen en indeling m.b.t. investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken. Ook hier moeten we een link leggen naar een andere norm om dichter bij de praktijk te komen, nl. de verdere onderverdeling van tabel 1 van de BB-SfB (plus).
• MATERIAL
  Dit handelt over materialen.
  Kapstok hierbij is de STABU bestekssystematiek. En ook hier dien ik de Nederlanders gelijk te geven: tabel 2 en 3 van de SfB werkt eenvoudigweg niet als je een vlot aankoopbeleid uit de grond wilt stampen.
• GROUPWARE
  Een sharepoint is zo mogelijk nog belangrijker dan een BIM model. Immers, niet alle data kunnen in een BIM genoteerd worden. Maar alle data uit een BIM model kunnen wel op een sharepoint ter beschikking gesteld worden van de betrokken keypartners.
  Kapstok hierbij is kolom A van tabel 4 van de BB-SfB. Het is niet perfect maar mits wat boerenlogica best bruikbaar.

En om zeker te zijn dat we allemaal dezelfde definities hanteren, is er de terminologie geformuleerd door TU Delft in het kader van het Bouwbesluit.

Wat ons rest, is er gewoon mee aan de slag te gaan.

Waarom BIM in de praktijk zo moeilijk is

De laatste dagen voer ik een interessante mailcorrespondentie met Dr. Ir. Pieter Pauwels, Dept. of Architecture and Urban Planning, Universiteit Gent.

De key vraag die hierbij opduikt, is: "Waarom is BIM in de praktijk zo moeilijk ?". Mijn antwoord zal vermoedelijk niet met open armen onthaald worden maar het is helaas de pijnlijke waarheid.
Het belangrijkste struikelblok is dat de meeste bouwwerken opgetrokken worden via het design-bid-build principe en dat onderhoud buiten beschouwing wordt gelaten (immers, het project dient direct na oplevering met zo een groot mogelijk winstmarge verkocht te worden – een ontwikkelaar is bij het gebruik geen betrokken partij). 

Hieraan zijn twee aspecten verbonden die academisch onderzoek vragen – en dat speelt ook binnen de verschillende partijen / afdelingen die DBFM projecten realiseren:

1. Er is een leger advocaten die zijn brood verdient door de conflicten tussen het “design” team en het “build” team op de spits te drijven. En als het een DBFM project betreft, is het wel een baas die met een zak vol bonussen zwaait op het einde van het jaar, een zak die verdeeld wordt onder de managers van diverse afdelingen die, binnen het DBFM project, tegengestelde belangen hebben.

2. Elk bedrijf in de bouwsector (of zelfs een afdeling van een concern dat DBFM projecten realiseert) werkt aan meerdere projecten tegelijk. Prioriteit voor dit bedrijf / die afdeling is om al zijn werknemers continue van fulltime job te voorzien. Bouwprojecten zijn alles behalve continue zaken: het PvE & ontwerp bouwt langzaam op, kent een gigantische piek bij het bouwen en eindigt in het min of meer continue ritme van facility management. Dit resulteert dat projecten binnen eenzelfde bedrijf vaak doorgegeven worden, net om bij een constant aantal medewerkers die pieken te kunnen opvangen. Bij deze overdracht gaat telkens informatie verloren. Immers, niet alles kan in data omgezet worden. De chemie en wisselwerking tussen mensen in een projectteam is in niets te vatten maar moet bij elke wisseling terug opgepakt, bijgewerkt worden. En dit vraagt tijd en dus geld.

M.a.w. zolang de conflict cultuur en het wisselen van medewerkers aan een project niet stopt, maakt BIM geen schijn van kans.

STABU in Vlaanderen ?

In Nederland heeft STABU al decennia lang zijn nut bewezen in de aannemerswereld. 

Maar net zoals er voor tabel 1 van de SfB er nood is aan een Belgische en Nederlandse variant, lijkt dit ook voor STABU het geval te zijn omdat er toch een verschil is in terminologie tussen beide gebieden. 

Overheidsinstanties (zowel adviesinstanties als onderwijs) laten dit ongemoeid omdat de Vlaamse bouwwereld dit zgn. niet wil. Maar is dit wel zo ?

Kan er geen werkgroep gevormd worden die alvast de titels van de STABU hoofdstukken en paragrafen naar een Vlaams werkbaar iets omzet ? 
Ieder kan dan zijn eigen, bestaand bestek dan gewoon in dit frame inschuiven. 

Het zou het leven van véél calculatoren een pak simpeler maken.

Anyone who wants to join me in this quest ?

Meting van oppervlakte: NEN 2580 versus EN 15221-6 - who wins ?

Bij de meeste projecten wordt zorgvuldig omgesprongen met budgetbeheersing. Laat ons daar duidelijk over zijn. Maar vaak stopt het daar ook bij. 

Logisch, want tot op heden hebben alle bouwpartners er zich (nog) niet toe verbonden om volgens dezelfde structuren te werken zodat we écht aan benchmarking kunnen gaan doen.

Veel landen buiten België zijn hier evenwel druk mee aan de slag en men wordt tegenwoordig om de oren geslagen met allerlei initiatieven:

• De EN 15221 wenst de wereld van facility management te ordenen.
  En dit lijkt behoorlijk te gaan lukken gezien deze al in heel wat landen overgenomen is, ook in België !
• In Denemarken gooit men Cuneco in de strijd om alle digitale communicatie in de huisvestingssector gestroomlijnd te krijgen.
• In Engeland heeft men Arcadis EC Harris aan het werk gezet om een grote standaard uit te werken m.b.t. BIM. Het resultaat mogen we volgend voorjaar verwachten.
• En Nederland is vorig jaar in de oude normen gedoken en heeft deze aan elkaar gekoppeld. Daar kent men nu de NEN 2699 - investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken - begripsomschrijving en indeling.
  M.a.w. willen we een houvast hebben om benchmarking te gaan doen inzake life cycle cost, dan moeten we maar over onze noordergrens kijken. Immers, veel zaken waar zij van vertrokken, kent een Belgische evenknie.

Maar deze laatste norm zorgt ook voor enige verwarring door, inzake oppervlakte metingen te verwijzen naar de NEN 2580 – Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden uit 2007/2008. 

Daarnaast wenst deze norm evenzeer rekening te houden met de ontwikkelingen binnen facility management, zowel met de Nederlandse norm NEN 2748 als de Europese normenreeks EN 15221 Facility Management, delen 1 t.m. 7

En laat nu deze laatste een deel 6 hebben met als onderwerp : metingen van oppervlakte en ruimte in facility management.

In dit artikel ga ik na wat de overeenkomsten en verschillen zijn. En dat is een hele boterham !

Laat ik daarom alvast eerst mijn conclusie meegeven. Voor mensen die dieper in de materie willen duiken, geef ik daarna alle details op een rijtje. Mijn voorkeur gaat naar de NBN EN 15221-6:2011 Metingen van oppervlakte en ruimte in Facility Management. En wel omwille van volgende redenen:

• De EN norm is recenter dan de NEN norm
• De EN norm wordt in principe door alle lidstaten van Europa gevolgd
• De soorten oppervlaktes zijn beter genesteld
• Er zijn geen uitzonderingsregels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden. Door de inzet van software is het immers eenvoudiger geworden om de meest grillige oppervlaktes as such te berekenen. Ook naar onderhoud toe wenst men de reële oppervlakte te kennen. Vereenvoudigingsregels zijn bijgevolg niet meer van deze tijd.

Samengevat en t.b.v. de praktijk ziet de opdeling van de terreinoppervlakte als volgt uit:

Samengevat en t.b.v. de praktijk ziet de opdeling van de vloeroppervlakte als volgt uit:

Maar ik kan mij dus voorstellen dat er kritische geesten onder jullie zitten die nu denken: "Waarom Bovens ?" Wel oordeel zelf a.d.h.v. onderstaand lexicon.

Hoogte / height

De NEN norm hanteert 3 soorten hoogtes, die bovendien ook in EN norm op dezelfde wijze gedefinieerd zijn:

• Bruto hoogte / gross height - h
• Netto hoogte / net height – h_N
• Vrije hoogte / free height– h_F

De EN norm kent 2 extra soorten hoogtes:

• Construction height – h_c
• Passage height – h_p

Bruto hoogte is de loodrechte afstand tussen bovenkant afgewerkte vloer of aansluitend terrein en bovenzijde afgewerkte vloer van de ruimte daarboven of bovenkant van de dakconstructie. Bij een plat dak worden losliggende daktegels en grind niet meegeteld; isolatie bij een omgekeerd dak wél. Bij een hellend dak ligt de grens aan de onderzijde van de pannenlatten.

M.a.w. bruto hoogte is netto hoogte plus de daarboven liggende constructie hoogte.

Netto hoogte zit bijgevolg steeds geprangd tussen twee constructie hoogtes.

Tot deze laatste behoren volgens de EN norm ook de verhoogde vloer en het verlaagd plafond dat wél tot aan de muren reiken. De NEN norm doet hierover geen uitspraak.

Volgens de NEN norm zit het verschil tussen netto en vrije hoogte in het al dan niet rekening houden met incidentele verlagingen van constructiedelen. De grens leggen ze op 10% van de oppervlakte.

De EN norm toont in zijn illustratie het verschil a.d.h.v. een verlaagd plafond dat niet tot aan de muren reikt.

Ruimte / space
M.b.t. deze definitie is de NEN norm strenger: ze voegt er een extra voorwaarde aan toe nl. dat er een netto hoogte is van ten minste 1,5m. M.a.w. een kruipruimte met een vrije hoogte kleiner dan 1,5m is voor de NEN norm geen ruimte en kan dus ook niet mee opgenomen worden als een aparte bouwlaag. De EN norm stelt deze voorwaarde niet noch bespreekt ze een dergelijke situatie.

Beide normen kennen drie soorten ruimtes: 

• Binnenruimte (NEN norm) of type A (EN norm)
• Overdekte gebouw gebonden buitenruimte (NEN norm) of type B (EN norm)
• Niet-overdekte gebouw gebonden buitenruimte (NEN norm) of type C (EN norm)

Alle soorten vloeroppervlakte (bruto, netto, …) kunnen tot het type A, B of C behoren

Ruimtes type B en type C komen vaak naast elkaar voor bv. een gedeeltelijk overdekte balkon. De EN norm behandelt deze situatie niet.

De NEN norm stelt dat de aangrenzende ruimtes pas als aparte soorten ruimtes gedefinieerd moeten worden als de diepte van het overdekte deel groter of gelijk is dan 0,75m én groter of gelijk aan de halve netto hoogte onder het overdekte deel van het terras. Bv. is de netto hoogte t.p.v. het overdekte deel 2,60m, dan moet het gedeeltelijk overdekt balkon pas opgesplitst worden in twee aparte ruimtes als de diepte van de overkraging groter of gelijk is aan 1,30m.

In de praktijk wordt er, inzake gebouw gebonden buitenruimtes, doorgaans eerder naar beneden, richting vloer gekeken om een onderscheid te maken, dan richting plafond.  

• Inpandig terras Wanneer (een deel van) de vloer boven een binnenruimte ligt.Immers, aan deze situatie is een extra kost verbonden om de onderliggende én naastliggende ruimtes te isoleren.
• Balkon Wanneer de component enkel middels een thermisch onderbroken “isotec” aan het gebouw bevestigd is.
• Dakterras Wanneer een deel van de dakdichting voorzien wordt van een extra afwerkingslaag om als permanente buitenruimte gebruikt te worden.

Terreinoppervlakte / plot area
Terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.2 van de NEN norm.

Plot area is terug te vinden in artikel 6.1.1 van de EN norm.

Ook hier is de NEN norm iets specifieker dan de EN norm.

De NEN norm stelt dat enkel het deel van het perceel met een bouwbestemming in rekening gebracht mag worden. Als een deel van de terreinoppervlakte die men aanschaft t.b.v. een project bv. agrarische bescherming heeft, dan wordt dit deel niet in rekening gebracht.

Het lijkt logisch om enkel die kadastrale percelen op te meten die een bestemming hebben in overeenstemming met het te realiseren project.

Bebouwde terreinoppervlakte / building footprint
Bebouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.3 van de NEN norm.

Building footprint is terug te vinden in artikel 6.1.4 van de EN norm.

De EN norm en NEN norm gebruiken andere figuren om e.e.a. duidelijk te maken.

Maar deze figuren sluiten elkaar niet uit.

Het is duidelijk dat: 

• ondergrondse bouwlagen waarvan het plat dak gelijk komt met het maaiveld wél tot het gebouwde terreinoppervlakte behoren
• ondergrondse bouwlagen waarbij boven het plat dak een grondpakket komt niet tot het gebouwde terreinoppervlakte behoren

De EN norm doet geen uitspraak over ondergeschikte bouwdelen (open buitentrappen, hellingen en kelderkoekoeken).

De NEN norm behandelt deze wél en zet er zelfs een grens op nl.: open buitentrappen, hellingen en kelderkoekoeken met een bebouwde terreinoppervlakte kleiner dan 4m² behoren niet tot het bebouwde terreinoppervlakte.

Dit impliceert dat men volgende keuzes heeft:

• Alle ondergeschikte bouwdelen mee opnemen in de building footprint
• Geen enkele van de ondergeschikte bouwdelen mee opnemen in de building footprint
• De NEN regel vormen en elk ondergeschikt bouwdeel apart opmeten om na te gaan of het al dan niet kleiner is dan 4m²

De eenvoudigste regel is om alle ondergeschikte bouwdelen in rekening te brengen.

Op deze manier vermijd je de discussie over wat wel een “ondergeschikt” bouwdeel is en wat niet. 

Onbebouwde terreinoppervlakte / external area

Onbebouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.4 van de NEN norm.

External area is terug te vinden in artikel 6.1.8 van de EN norm.

Bovenstaande soorten terreinoppervlaktes zijn in beide normen als volgt aan elkaar gerelateerd:

terreinoppervlakte = bebouwde + onbebouwde terreinoppervlakte

plot area = building footprint + external area

De NEN 2580 doet geen uitspraak over verdere classificatie inzake onbebouwde terreinoppervlakte / external area.

De EN norm doet dit wel en geeft als voorbeeld volgend onderscheid (evenwel, zonder aan te geven hoe dit opgemeten moet worden):

• Natural landscape
• Paved areas
• Structural units
• Technical units

Naar de praktijk toe is het beter om volgend onderscheid aan te brengen in de external area:

• public area d.i. het deel van de external area dat afgestaan wordt aan de publieke ruimte. Bv. een groot braakliggend terrein wil men omvormen tot een industrieterrein. Dit impliceert dat de ontwikkelaar een deel van het terrein afstaat om publieke infrastructuur aan te leggen (wegenis, straatverlichting, riolering, etc.). De gemeente zal (een deel van) deze kosten op zich nemen. Het is dus zaak om dit apart te behandelen.
• common area d.i. het deel van de external area dat privaat is doch ter beschikking staat van de gemeenschap van eigenaars.
• private area d.i. het deel van de external area dat doorverkocht wordt aan particuliere eigenaars.
• fallow area d.i. het deel van de external area dat braak blijft liggen

Overbouwde terreinoppervlakte

Overbouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.5 van de NEN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de EN norm en ook in de praktijk lijkt hij mij weinig toegevoegde waarde te hebben.

De overbouwde terreinoppervlakte is de som van de oppervlakten van de delen van een gebouw, die zich geheel boven het niveau van het maaiveld bevinden en daar niet mee gelijk liggen, voor zover deze oppervlakte uiteraard binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Het betreft dus uitkragende constructiedelen zoals entree-overkappingen, dak overstekken en niet-beweegbare zonweringsconstructies.

Pas als aan volgende eisen voldaan is, wordt het uitkragend constructiedeel tot de overbouwde terreinoppervlakte gerekend: 

• Oppervlakte van de verticale projectie van het uitkragend deel op het horizontaal vlak moet groter of gelijk zijn dan 4m²
• De diepte van het uitkragend deel moet groter of gelijk zijn dan 0,75m
• De diepte van het uitkragend deel moet groter of gelijk zijn dan de halve netto hoogte onder het uitkragend deel

Onderbouwde terreinoppervlakte

Onderbouwde terreinoppervlakte is terug te vinden in artikel 3.6 van de NEN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de EN norm en ook in de praktijk lijkt hij mij weinig toegevoegde waarde te hebben.

De onderbouwde terreinoppervlakte is de som van de oppervlakten van de delen van een gebouw, die zich geheel onder het niveau van het maaiveld bevinden en daar niet mee gelijk liggen of erboven uitsteken, voor zover deze oppervlakte uiteraard binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Pas als aan volgende eisen voldaan is, wordt de ondergrondse bouwlaag tot de onderbouwde terreinoppervlakte gerekend:

• Oppervlakte van de verticale projectie van het geheel onder het maaiveld liggende deel op het horizontaal vlak moet groter of gelijk zijn dan 4m²
• De diepte van het geheel onder het maaiveld liggende deel moet groter of gelijk zijn dan 0,75m. Dit om te vermijden dat doorlopende, uitstekende funderingsconstructies aan de definitie zouden beantwoorden.

Built area / Building envelope

Built area is terug te vinden in artikel 6.1.2 van de EN norm.

Building envelope is terug te vinden in artikel 6.1.7 van de EN norm

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, doch is simpelweg de som van de

Staan er meerdere gebouwen op de terreinoppervlakte, dan noemt men bovenvermelde som van één gebouw de building envelope.

De som van de building envelope van alle gebouwen samen, is de built area

Un-built area
Un-built area is terug te vinden in artikel 6.1.3 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, en is ook niet verkrijgbaar via een som van wél bestaande begrippen.

Het is simpelweg de plot area minus de built area.

Building area above ground
Building area above ground is terug te vinden in artikel 6.1.5 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, en is ook niet verkrijgbaar via een som van wél bestaande begrippen.

Dit is de som van de verticale projecten op een horizontaal vlak (maaiveld) van de delen van een gebouw, die zich boven en op het niveau van het maaiveld bevinden, voor zover deze oppervlakte binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Building area below ground

Building area below ground is terug te vinden in artikel 6.1.6 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm, en is ook niet verkrijgbaar via een som van wél bestaande begrippen.

Dit is de som van de verticale projecten op een horizontaal vlak (maaiveld) van de delen van een gebouw, die zich onder en op het niveau van het maaiveld bevinden, voor zover deze oppervlakte binnen de terreinoppervlakte is gelegen.

Bouwlaag / level

De EN norm en de NEN norm hanteren verschillende voorbeelden maar de basis redenering is dezelfde: wanneer het hoogteverschil tussen beide afgewerkte vloeroppervlaktes groter is dan 1,5m dan heeft men te maken met twee afzonderlijke bouwlagen.

Overbrugt een trap een kleinere hoogte dan 1,5m, dan wordt er doorlopend over deze trap heen geteld. Wordt er een hoogte groter of gelijk aan 1,5m overbrugt, dan behoort de horizontale projectie van de trap zelf tot de volgende bouwlaag.

Ruimten, waarvan de netto hoogte plaatselijk lager is dan 1,5 m, worden in hun geheel tot één bouwlaag gerekend. Een voor mensen toegankelijke zolder, waarin een netto-hoogte van 1,5 m of hoger voorkomt, is dus een bouwlaag.

Zoals hierboven reeds aangegeven, stelt de NEN norm dat ruimten, waarvan de netto hoogte overal lager is dan 1,5 m, bv. een kruipkelder, geen aparte bouwlaag vormen, noch tot een andere bouwlaag worden gerekend.

Maar gezien deze kruipruimte wél gebouwd moet worden, is het logisch om deze laag toch een aparte nummer te geven zodat de kosten hiernaar toe afgeleid kunnen worden.

Level Area (LA)

Level Area is terug te vinden in artikel 5.2 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de hele bouwlaag tot aan de afgewerkte, permanent aanwezige buitengrens van het gebouw. Dit impliceert dat vaste, onveranderlijke zonneweringsconstructies wél meegeteld worden, inklapbare zonneweringsconstructies niet.

Binnen in de bouwlaag wordt over alles heen gemeten en zijn er geen uitzonderingen waar men rekening moet mee houden. Ook overdekte / afgesloten verbindingsgangen behoren bijgevolg tot de Level Area.

Fig. B.2 uit de EN norm toont aan dat ook, wat de NEN norm gebouw gebonden buitenruimtes noemt, ook tot de Level Area behoren.

Gescheiden gebouwen worden apart opgemeten.

De Level Area wordt vervolgens opgesplitst in: 

• Non-functional Level Area (NLA)
• Gross Floor Area (GFA)

Non-functional Level Area (NLA)

Non-functional Level Area is terug te vinden in artikel 5.3 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van vloeropeningen t.g.v. een :

• Atrium
• Technische schacht (void)
• Lokale verdieping (cavity)

Gros Floor Area (GFA)

In de EN norm is de Gros Floor Area de Level Area minus de Non-functional Level Area.

Gros Floor Area is terug te vinden in artikel 5.4 van de EN norm.

De Gros Floor Area wordt vervolgens opgesplitst in:

• External Construction Area (ECA)
• Internal Floor Area (IFA)

Bruto vloeroppervlakte (BVO)
Bruto vloeroppervlakte is terug te vinden in artikel 4.2 van de NEN norm en situeert zich tussen de Level Area en de Gros Floor Area van de EN norm in.

Terwijl de EN norm binnenruimtes en aangrenzende overdekte buitenruimte samen neemt,

 splitst de NEN norm dit expliciet op in:

• BVO van een gebouw
• BVO van overdekte gebouw gebonden buitenruimten van een gebouw
• BVO van niet-overdekte gebouw gebonden buitenruimten van een gebouw

Uit de normtekst en figuren in bijlage A behoren volgende zaken tot de BVO van een gebouw:

• De oppervlakte van een trapgat, liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau
• De oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom indien de oppervlakte groter of gelijk is aan 0,5m²
• Uitpuilende bouwcomponenten aan de buitenzijde van het gebouw indien de oppervlakte groter of gelijk is aan 0,5m²
• Nissen aan de buitenzijde van het gebouw indien de oppervlakte kleiner is aan 0,5m²
• Vides in het gebouw indien de oppervlakte kleiner of gelijk is aan 4m²

 Ook hier blijkt dat de regels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden eerder de zaken bemoeilijken dan vereenvoudigen wanneer men met software werkt die automatisch oppervlaktes berekent of wanneer men de link naar facility management wenst te leggen.

Exterior Construction Area (ECA)
Exterior Construction Area is terug te vinden in artikel 5.5 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de volledige buitenwandconstructie inclusief alle vaste items die aan de buitenzijde bevestigd zijn.

Internal Floor Area (IFA)
In de EN norm is de Internal Floor Area de Gros Floor Area minus de Exterior Construction Area.

Gros Floor Area is terug te vinden in artikel 5.6 van de EN norm.

De Internal Floor Area wordt vervolgens opgesplitst in:

• Internal Construction Area (ICA)
• Net Floor Area (NFA) 

Internal Construction Area (ICA)  

Internal Construction Area is terug te vinden in artikel 5.7 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de dragende constructie binnen in het gebouw.

Net Floor Area (NFA)
In de EN norm is de Net Floor Area de Internal Floor Area minus de Internal Construction Area.
Net Floor Area is terug te vinden in artikel 5.8 van de EN norm. 

De Net Floor Area wordt vervolgens opgesplitst in:

• Partition Wall Area (PWA)
• Net Room Area (NRA)

Netto vloeroppervlakte (NVO) 

Netto vloeroppervlakte is terug te vinden in artikel 4.3 van de NEN norm maar stemt niet geheel overeen met de Net Floor Area van de EN norm.

De NVO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies - daar waar de EN norm in twee stappen werkt nl. dragende en niet dragende scheidingscomponenten tussen ruimtes, neemt de NEN norm dit samen - van de afzonderlijke ruimten.

Uit de normtekst en figuren in bijlage A behoren volgende zaken tot de NVO van een gebouw:

• De oppervlakte van een trapgat, liftschacht en toegankelijke leidingschacht op elk vloerniveau
• De oppervlakte van een vrijstaande kolom of wandschijf indien de oppervlakte kleiner is dan 0,5m²
• De oppervlakte van een vrijstaande niet toegankelijke leidingschacht indien de oppervlakte kleiner is dan 0,5m²
• Nissen indien de oppervlakte groter of gelijk is aan 0,5m²
• Vides of schalmgaten in het gebouw indien de oppervlakte kleiner is dan 4m²

Ook hier blijkt dat de regels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden eerder de zaken bemoeilijken dan vereenvoudigen wanneer men met software werkt die automatisch oppervlaktes berekent of wanneer men de link naar facility management wenst te leggen.

Tarra oppervlakte (TO)
Tarra vloeroppervlakte is terug te vinden in artikel 4.4 van de NEN norm en is het verschil tussen de bruto vloeroppervlakte en de netto vloeroppervlakte.

Gebruiksoppervlakte (GO)

Gebruiksoppervlakte is terug te vinden in artikel 4.5 van de NEN norm.

De GO van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies - daar waar de EN norm in twee stappen werkt nl. dragende en niet dragende scheidingscomponenten tussen ruimtes, neemt de NEN norm dit samen - , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Uit de normtekst en figuren in bijlage A maken volgende zaken het verschil met de NVO:

• De oppervlakte van een ruimte waar de netto hoogte kleiner dan 1,5m m.u.z. vloeren onder trappen, hellingsbanen, e.d. behoren wel tot de NVO maar niet tot de GO
• De oppervlakte van een liftschacht behoort wel tot de NVO maar niet tot de GO
• De oppervlakte van een trapgat met een oppervlakte groter of gelijk aan 4m² behoort wel tot de NVO maar niet tot de GO
• De oppervlakte ingenomen door niet-dragende scheidingswanden behoren niet tot de NVO maar wél tot de GO

Ook hier blijkt dat de regels om de “meetmethode hanteerbaar” te houden eerder de zaken bemoeilijken dan vereenvoudigen wanneer men met software werkt die automatisch oppervlaktes berekent of wanneer men de link naar facility management wenst te leggen.

GO is een grootheid die in het Bouwbesluit gebruikt wordt. Gezien de regels geformuleerd in het Bouwbesluit in België niet van toepassing zijn, heeft het weinig zin om deze vrij ingewikkelde berekeningen uit te voeren.

Partition Wall Area (PWA)

Partition Wall Area is terug te vinden in artikel 5.9 van de EN norm.

Dit begrip kent geen equivalent in de NEN norm.

Dit is de verticale projectie op het afgewerkt vloerniveau van de niet-dragende en verplaatsbare / beweegbare scheidingsconstructies tussen ruimtes binnen in het gebouw.

Net Room Area (NRA) 

In de EN norm is de Net Room Area de Net Floor Area minus de Partition Wall Area.

Net Room Area is terug te vinden in artikel 5.10 van de EN norm.

De Net Room Area wordt vervolgens opgesplitst in volgende categorieën:

• Technical Area (TA)
• Circulation Area (CA)
• Amenity Area (AA)
• Primary Area (PA)

Technical Area (TA)

In tabel C.1 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Technical Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

3 technische ruimte (meterruimte, stookruimte, liftmachinekamer)

6 opslagruimte voor huishoudelijk afval

7 liftschacht en liftkooi

Maar ook service tunnels, voor mensen toegankelijke schachten, opslag- en werkruimtes voor alles wat met technisch onderhoud te maken heeft

Circulation Area (CA)
In tabel C.2 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Circulation Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

4 verkeersruimte

Dit is inclusief ruimtes die bedoeld zijn voor evacuatie bij noodgevallen.

Amenity Area (AA) 

In tabel C.3 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Amenity Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

1 toiletruimte

2 badruimte

Maar ook kleedruimtes en ruimtes waar onderhoudspersoneel hun spullen in kwijt kunnen.

Primary Area (PA) 

In tabel C.4 van de EN norm staat opgesomd wat er onder Primary Area valt.

Vergelijken we dit met de gedefinieerde ruimtes uit het Bouwbesluit in Nederland, dan stemt dit overeen met:

5 stallingsruimte voor fietsen

8 verblijfsruimte

De EN norm stelt expliciet dat parkeerplaatsen die zich in het gebouw bevinden tot de Primary Area behoren en wanneer dit niet het geval is, deze tot de Plot Area behoren.

Deze logica volgend geldt hetzelfde voor stallingsruimte voor fietsen.

De tabellen C geven voorbeelden van verdere onderverdeling maar zijn niet bindend.

Doch, zeker m.b.t. tabel C.4, zijn er gelijkenissen met de verblijfsfuncties van het Bouwbesluit uit Nederland:

Woonfunctie

In de EN norm is dit “Residence”

Gebruiksfunctie voor het wonen. 

Bijeenkomstfunctie

Deze zijn in de EN norm in detail apart opgenomen

Een gebruiksfunctie voor het samenkomen van mensen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse en het aanschouwen van sport.

Dit is zeer ruim en gaat van een congrescentrum over een kerk tot een discotheek. Maar omvat evengoed delen van een gebouw zoals een tribune in een sportgebouw, de eetzalen van een restaurant, een cursusruimte of vergaderzaal.

Celfunctie

In de EN norm is dit mee opgenomen onder “Residence”

Gebruiksfunctie voor dwangverblijf van mensen

Gezondheidszorgfunctie

In de EN norm is dit “Hospitals”

Gebruiksfunctie voor medisch onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling.

Verder dient te worden opgemerkt dat een verpleeghuis, vanwege het feit dat de bewoners er over het algemeen permanent verblijven, naast de gezondheidszorgfunctie, tevens een woonfunctie omvat. 

In een dierenkliniek worden dieren weliswaar medisch behandeld, maar de regelgeving voor de gezondheidszorgfunctie richt zich op de gezondheidszorg voor mensen. Een dierenkliniek is dus niet per se een gezondheidszorgfunctie.

Industriefunctie

In de EN norm is dit “Production”

Gebruiksfunctie voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden.

De praktijkruimte van een dierenarts of in een dierenkliniek valt onder “industriefunctie”.

Ook de keuken van een restaurant valt hier onder terwijl de eetzaal onder “bijeenkomstfunctie” valt.

Kantoorfunctie

In de EN norm is dit “Offices”

Gebruiksfunctie voor administratie.

Logiesfuncties

In de EN norm is dit mee opgenomen onder “Residence”

Gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen.

Onderwijsfunctie

In de EN norm is dit “Education”

Gebruiksfunctie voor het geven van onderwijs.

Een tot een school behorend gymnastieklokaal is een sportfunctie.

Sportfunctie

Deze zijn in de EN norm in detail apart opgenomen

Gebruiksfunctie voor het beoefenen van sport.

Een ruimte voor toeschouwers valt onder de bijeenkomstfunctie. 

Kaart- en bordspelen zijn bijeenkomstfuncties. Een enkele biljarttafel in een cafe is geen sportfunctie maar een bijeenkomstfunctie.

Winkelfunctie

In de EN norm is dit “Retail”

Gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Overige gebruiksfunctie

Nog niet benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt.

Onder verblijven van mensen moet worden verstaan de langere aanwezigheid van dezelfde mensen. Bijvoorbeeld een wachtruimte bij station of een telefooncel verblijven niet voor lange tijd dezelfde mensen waardoor het verblijven van mensen een onderschikte rol speelt.

Gezien het Bouwbesluit op dit vlak toch beter uitgewerkt is dan de EN norm, is het in de praktijk gemakkelijker om, voor de verdere onderverdeling van de Primary Area, de gebruiksfuncties van het Bouwbesluit over te nemen.