Beschouwingen zijn leuk, maar praktische richtlijnen zijn handiger. En ik had beloofd om ook deze laatste via mijn blog mee te geven. Bij deze :o)
Via volgende link vind je gunningscriteria voor een algemene offerteaanvraag.
http://www.pbcalcenconsult.be/gunningcriteria%20bij%20algemene%20offerteaanvragen%20NL.pdf
Prettig weekend.
Vriendelijke groeten,
Peggy
www.bouwdata.net
vrijdag 24 augustus 2012
zaterdag 18 augustus 2012
Explaining BouwData - part 3
Another lazy saturday morning after a great evening at Jazz Middelheim. Blog time.
For the last time in these series, let's go back to my fancy office filled with boxes full of paperwork . One of all the documents is the bill of quantities. As an estimator you are expected to put a price after each item mentioned. Quite obvious.
Unfortunately most of the time the items mentioned only concern products which make up the building itself. Construction involves a lot more than the concrete, bricks and mortar though. Questions like which crane will we use, how many hours do we need for figuring out every detail, is there water and power on site, who are we putting on site to organise everything, etc. ... they all come with a price. And beside these additional costs related to the project, there are also general costs like housing, accountancy, a staff party every now and then, etc. ... to be considered. And there is the issue of profit. Or adding an additional percentage for the risk if you are running out of time and can't check everything to the detail you want to. It's quite some work.
"And a lot of words but give me some figures", I hear you think. Well, the costs of the site installation, the organisation, the general costs and percentage of profit and risk all together mount up between 20% for a big apartment building to 35% for a complicated renovation project related to the sheer production cost.
So when there are no specific items for it in the bill of quantities, you need to add these costs in another way. And here comes the catch. Or better, the commercial thinking pops in.
Let me give you an example. Suppose you heared that the project developer is considering to take the windows out of the tender and intends to order it directly to the subcontractor. In this case you will add no additional fee to the items suspected to be cut out of the tender. You might be satisfied with less turnover but not with less profit or less money to cover your general costs. And now suppose that your collegue-competitor-contractor doesn't have this information. He will normally split the additional costs equally on all the items mentioned in the bill of quantities.
The result is that you will end up with pricelists very difficult to compare all depending on the commercial view of the contractor on the project.
So here is what I suggest:
.
For the last time in these series, let's go back to my fancy office filled with boxes full of paperwork . One of all the documents is the bill of quantities. As an estimator you are expected to put a price after each item mentioned. Quite obvious.
Unfortunately most of the time the items mentioned only concern products which make up the building itself. Construction involves a lot more than the concrete, bricks and mortar though. Questions like which crane will we use, how many hours do we need for figuring out every detail, is there water and power on site, who are we putting on site to organise everything, etc. ... they all come with a price. And beside these additional costs related to the project, there are also general costs like housing, accountancy, a staff party every now and then, etc. ... to be considered. And there is the issue of profit. Or adding an additional percentage for the risk if you are running out of time and can't check everything to the detail you want to. It's quite some work.
"And a lot of words but give me some figures", I hear you think. Well, the costs of the site installation, the organisation, the general costs and percentage of profit and risk all together mount up between 20% for a big apartment building to 35% for a complicated renovation project related to the sheer production cost.
So when there are no specific items for it in the bill of quantities, you need to add these costs in another way. And here comes the catch. Or better, the commercial thinking pops in.
Let me give you an example. Suppose you heared that the project developer is considering to take the windows out of the tender and intends to order it directly to the subcontractor. In this case you will add no additional fee to the items suspected to be cut out of the tender. You might be satisfied with less turnover but not with less profit or less money to cover your general costs. And now suppose that your collegue-competitor-contractor doesn't have this information. He will normally split the additional costs equally on all the items mentioned in the bill of quantities.
The result is that you will end up with pricelists very difficult to compare all depending on the commercial view of the contractor on the project.
So here is what I suggest:
- Don't judge by price only. Look at his willingness to share technical support, check the references.
- Treat installation site and organisation on site in the same way as production costs. And do make a difference between fixed costs and costs related to the execution time
- Negociate on the percentage of general costs, profit and risk. General costs between 5% and 10% are normal depending on how many support the contractor can offer (e.g. when he has a whole team available to study stability issues, making BIM models etc it is obvious that he has higher general costs than the contractor who only know how to pour concrete). Percentage for profit and risk go from 0% up to 10%. I usually aim, when working with open books and a real building team for 7% general costs and 3% profit & risk. On top of that I make the deal that further profit gained while actually purchasing is cut in two: 50% for the contractor, 50% for the owner
- When you work with a real building team and open book system, make sure you have a coach and concentrate all administration to one hand. Use groupware and let everyone focus on what he or she is best at. Don't forget that the design team and contractor team are used to be on different sides of the curtain for decades. In a building team it's essential that they are at the same side !
So now you know the history of estimating and got a glimps of the future.
Next time we'll start discussing the 8 sets of agreements in detail.
Kind regards,
Next time we'll start discussing the 8 sets of agreements in detail.
Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net
.
maandag 13 augustus 2012
Explaining BouwData - part 2
What did I learn in that fancy office of mine ? Well, only knowledge on a very detailed level.
Why ? The content of every box was different. Of course, I hear you thinking: it's another building ! But it would have made my life easier if every architect delivered a bill of quantities with a simular structure. Like they do in Holland. There, if you see the number 22 every estimator of every contractor knows it's about masonry. I, on the other hand, always felt like a detective the first days when the box arrived: was the doorframe to be included in the price of the door ? If not, where could I find it in the quantity take off ? And needed it to be painted ? If yes, where did I have to put that price ? Together with the doorframe or was there a separate item for it ?
Imagine our accountants all working according to their own set of rules. And imagine you switching to another accounting firm. All the figures which ment something for your previous accountant would be worthless for the new one because he uses a different system of analysing your books. And what about the government ? Annual balance sheets of every accounting firm would look different ! Impossible, you think. Well, that's exactly how our Belgian construction industry works : every architect has his own way of making a quantity take off.
Are they to blame for not organising themselves better ? I don't know. There are some documents available but they all have a narrow point of view. E.g. the VMSW has it's focus on social housing. Therefore it is not suited for e.g. a factory building. And the coding system they use is not related to any Standard.
Which brings me to the real bottle neck. Why ?
Let me start by explaining the different viewpoints you can have on a building.
First there is the developer. This guy - or lady - is interested in selling the property. So, if the prices of car boxes in a basement don't exceed the cost of the basement, he won't bother to build it. What else does he wants to know ? How many gross floor surface he has to built and how many square meters of it mean a profit when selling.
Then we have the designer. He - or she - wants to create something for mankind, something to be remembered by. But often the design of his dreams costs too much. So the designer has to skip things. What if he removed that window out of the model ? Costwise this means that not only the window has to disappear but also the beam above, the plasterwork on the sides, the sill on the outside, the tablet on the inside, the occasional ornament around the window in the facade,...
And the constructor ? He doesn’t care about the things above. He needs to do some purchases: concrete, reïnforcement, coffrage, bricks, mortar, … and he needs to make an evaluation whether he is going to work with his own laborars or with subcontractors. Very different than making an investment plan or modelling the best design !
Why ? The content of every box was different. Of course, I hear you thinking: it's another building ! But it would have made my life easier if every architect delivered a bill of quantities with a simular structure. Like they do in Holland. There, if you see the number 22 every estimator of every contractor knows it's about masonry. I, on the other hand, always felt like a detective the first days when the box arrived: was the doorframe to be included in the price of the door ? If not, where could I find it in the quantity take off ? And needed it to be painted ? If yes, where did I have to put that price ? Together with the doorframe or was there a separate item for it ?
Imagine our accountants all working according to their own set of rules. And imagine you switching to another accounting firm. All the figures which ment something for your previous accountant would be worthless for the new one because he uses a different system of analysing your books. And what about the government ? Annual balance sheets of every accounting firm would look different ! Impossible, you think. Well, that's exactly how our Belgian construction industry works : every architect has his own way of making a quantity take off.
Are they to blame for not organising themselves better ? I don't know. There are some documents available but they all have a narrow point of view. E.g. the VMSW has it's focus on social housing. Therefore it is not suited for e.g. a factory building. And the coding system they use is not related to any Standard.
Which brings me to the real bottle neck. Why ?
Let me start by explaining the different viewpoints you can have on a building.
First there is the developer. This guy - or lady - is interested in selling the property. So, if the prices of car boxes in a basement don't exceed the cost of the basement, he won't bother to build it. What else does he wants to know ? How many gross floor surface he has to built and how many square meters of it mean a profit when selling.
Then we have the designer. He - or she - wants to create something for mankind, something to be remembered by. But often the design of his dreams costs too much. So the designer has to skip things. What if he removed that window out of the model ? Costwise this means that not only the window has to disappear but also the beam above, the plasterwork on the sides, the sill on the outside, the tablet on the inside, the occasional ornament around the window in the facade,...
And the constructor ? He doesn’t care about the things above. He needs to do some purchases: concrete, reïnforcement, coffrage, bricks, mortar, … and he needs to make an evaluation whether he is going to work with his own laborars or with subcontractors. Very different than making an investment plan or modelling the best design !
So, if you let all of this people make a list of
articles to tender, it will have a very different structure, depending on the
knowledge it needs to generate.
For decades we held on to the single tree
structure assuming that the headlines will give the investor the knowledge he
wants, assuming that the subtitles will generate the costs the designer needs for swift changes and assuming that the detailed description will deliver a full
shopping list for the contractor.
This is simply not true !
So, in 2008 I got some money from IWT to create an accounting system for the construction industry. Since then BouwData evolved from just a coding system to a working method based on existing Belgian and Dutch Standards, to control costs, quality and communication in all phases of a building: from early consideration to invest over design and construction to use and demolition. And I do this by 8 sets of agreements which I am going to explain one by one in my next blogs. So keep following me :o)
So, in 2008 I got some money from IWT to create an accounting system for the construction industry. Since then BouwData evolved from just a coding system to a working method based on existing Belgian and Dutch Standards, to control costs, quality and communication in all phases of a building: from early consideration to invest over design and construction to use and demolition. And I do this by 8 sets of agreements which I am going to explain one by one in my next blogs. So keep following me :o)
Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net
woensdag 8 augustus 2012
Explaining BouwData - part 1
A lot of people ask me what BouwData exactly is.
I usually refer to the homepage of www.bouwdata.net where you can find powerpoint presentations in Dutch: a rather small one (33 slides) and the big one I use when I give lectures (126 slides).
The next reaction I get is "BouwData is really complicated". Well, it is ...
and it isn't at the same time. In the whole building process, there are just a lot of things to consider if you want to get beyond the administration and generate knowledge through your estimation.
Yesterday someone said my previous blog was too long. But that, although he doesn't know anything about construction, he could understand what I was talking about. A nice compliment and usefull remark. Thanks Geert !
So, I am going to keep the examples but cut things into little pieces. And I am going to start at the very beginning: my frustration working as an estimator at fairly large construction companies. And no, it hadn't anything to do with annoying bosses ! It's all about how the system has grown over the past decades.
How did it work back then (*) ?
First, you got a fairly large office space where people delivered boxes filled with paper. I am speaking now about the non-digital age - seems way back but it is actually less than a decade ago that everything was put on real paper. Anyway, the paperwork in front of me was the result of months, sometimes years of work done by a design team. And I got usually a couple of weeks to find out what they exactly wanted and how much it would cost for our contractor team to turn this paperwork into reality over the months, mostly years to come.
So the pressure was on !
It was balancing on the edge; always going as cheap as possible gratefully using the mistakes and voids in the paperwork. Always hoping you would end up first by less than 2% under the second price. Finishing first with a bigger difference and you could start sweating: where is the mistake ? And ending somewhere else in the ranking always sucked, no matter where you stranded. All your work of the past weeks went straight down the drain. But there was no time for grieving or extensive joy because there was the next box to be analysed.
And the boxes kept coming and the prices for buildings kept finding their way out of the door. But never were you really part of a team: you analysed what the design team had done and you tried to predict what the contractor team would do. Yes, I had a nice office but it was lonely in there. And over the years, the quality of the paperwork dropped, the time for analysing got shorter and the assistants you had for administration disappeared because of severe remediation .
"Design-bid-build" really cuts the building process in two. And the way the bid is done puts the two teams at state of war. Sometimes it gets even vicious. To get that assignment the contractor works hard: one out of ten offers made ends in a real contract. Indeed, I wasn't the only one to receive that box and to work for several weeks in a fancy office ! At least 7 other collegues got that same box and where expected to make a bid. With 8 competitors the design team would surely get the lowest price !
And when times are tough, the prices drop even more. So if you see mistakes or voids, you keep your mouth shut and work on solutions behind the scene. Once the contract signed, you put your cards on the table. And the changes required to realise the building don't come cheap. But in order to survive, the contractor has no choice but to play the game by these rules. And the victim is the owner: he sees his lowest bid increased by 20, 30, ... %
And all the time I felt stuck in the middle. Why wasn't it possible for both teams to work together on the design ? I could join this mixed team and do the quantity take-off and estimation as an independent consultant ... that's my dream and that is what BouwData is created for !
How ? See next time in part 2 :o)
Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net
(*) actually, in a design-bid-build process it still works like this.
I usually refer to the homepage of www.bouwdata.net where you can find powerpoint presentations in Dutch: a rather small one (33 slides) and the big one I use when I give lectures (126 slides).
The next reaction I get is "BouwData is really complicated". Well, it is ...
and it isn't at the same time. In the whole building process, there are just a lot of things to consider if you want to get beyond the administration and generate knowledge through your estimation.
Yesterday someone said my previous blog was too long. But that, although he doesn't know anything about construction, he could understand what I was talking about. A nice compliment and usefull remark. Thanks Geert !
So, I am going to keep the examples but cut things into little pieces. And I am going to start at the very beginning: my frustration working as an estimator at fairly large construction companies. And no, it hadn't anything to do with annoying bosses ! It's all about how the system has grown over the past decades.
How did it work back then (*) ?
First, you got a fairly large office space where people delivered boxes filled with paper. I am speaking now about the non-digital age - seems way back but it is actually less than a decade ago that everything was put on real paper. Anyway, the paperwork in front of me was the result of months, sometimes years of work done by a design team. And I got usually a couple of weeks to find out what they exactly wanted and how much it would cost for our contractor team to turn this paperwork into reality over the months, mostly years to come.
So the pressure was on !
It was balancing on the edge; always going as cheap as possible gratefully using the mistakes and voids in the paperwork. Always hoping you would end up first by less than 2% under the second price. Finishing first with a bigger difference and you could start sweating: where is the mistake ? And ending somewhere else in the ranking always sucked, no matter where you stranded. All your work of the past weeks went straight down the drain. But there was no time for grieving or extensive joy because there was the next box to be analysed.
And the boxes kept coming and the prices for buildings kept finding their way out of the door. But never were you really part of a team: you analysed what the design team had done and you tried to predict what the contractor team would do. Yes, I had a nice office but it was lonely in there. And over the years, the quality of the paperwork dropped, the time for analysing got shorter and the assistants you had for administration disappeared because of severe remediation .
"Design-bid-build" really cuts the building process in two. And the way the bid is done puts the two teams at state of war. Sometimes it gets even vicious. To get that assignment the contractor works hard: one out of ten offers made ends in a real contract. Indeed, I wasn't the only one to receive that box and to work for several weeks in a fancy office ! At least 7 other collegues got that same box and where expected to make a bid. With 8 competitors the design team would surely get the lowest price !
And when times are tough, the prices drop even more. So if you see mistakes or voids, you keep your mouth shut and work on solutions behind the scene. Once the contract signed, you put your cards on the table. And the changes required to realise the building don't come cheap. But in order to survive, the contractor has no choice but to play the game by these rules. And the victim is the owner: he sees his lowest bid increased by 20, 30, ... %
And all the time I felt stuck in the middle. Why wasn't it possible for both teams to work together on the design ? I could join this mixed team and do the quantity take-off and estimation as an independent consultant ... that's my dream and that is what BouwData is created for !
How ? See next time in part 2 :o)
Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net
(*) actually, in a design-bid-build process it still works like this.
zaterdag 4 augustus 2012
Life Cycle Cost: what does it really mean ?
Until recently BIM, Building Information Modelling, was the talk of the town. Nowadays everyone seems to be talking about Life Cycle Cost. To estimate this you first of all need to know something about Net Present Value. In the article you can find on http://www.pbcalcenconsult.be/Life%20Cycle%20Cost%20EN.pdf I tried to shed some light on these related subjects and tried to find out what it could mean in daily practice.
Tot voor kort was BIM, Building Information Modelling, het modewoord bij uitstek. Vandaag is dit verschoven naar LCC, Life Cycle Cost. En als je LCC zegt, dan dien je meteen ook NPV, Net Present Value, in ogenschouw te nemen. Waar de meesten in de Belgische bouwwereld zich nog iets kunnen voorstellen bij LCC - wat nog niet betekent dat ze het ook effectief kunnen berekenen - , wordt het heel donker als NPV ter sprake komt. Maar troost je, ook ik hoorde het in Keulen donderen toen een klant voor de eerste maal een studie over LCC met NPV aanvroeg. Het Engelstalig artikel waarnaar ik hierboven verwijs, is het relaas van de leerschool in deze opdracht. Meestal maak ik van gepubliceerde artikels ook een Nederlandstalige versie maar in dit geval was hett er nog niet van gekomen. Deze gloednieuwe blog en een luie zaterdagmorgen zijn de ideale omstandigheden om dit recht te zetten :o)
Bij LCC is de doelstelling de laagste LCC tussen de verschillende mogelijkheden te zoeken en niet om effectief de volledige kost an sich te bepalen. Daarom zal men in de berekening alle zaken die gelijk blijven, buiten beschouwing laten om zo de analyse te vereenvoudigen.
En om dit allemaal een beetje inzichtelijk te maken, is het nodig om dit te doen binnen de krijtlijnen die door diverse normen zijn uitgetekend.
Met een voorbeeld ga ik proberen om de diverse aspecten van LCC toe te lichten en doe ik een poging om enige regels voor LCC in België en Nederland te formuleren.
Je kan het beste iets uitleggen aan de hand van een voorbeeld - ik ben een grote fan van filosofische beschouwingen maar op een bepaald moment wil ik er effectief ook wel mee aan de slag, dus moet het hands-on zijn :o) - En we houden het simpel: de productie van warm sanitair water. De gerelateerde object code hiervoor is:
Vandaag, in jaar 0, bedraagt de kost voor preventief onderhoud € 173,65.
Laat ons een jaarlijkse inflatie van 2% veronderstellen. Dan zal de indexed value aan het begin van jaar 6 € 173,65 x (1 + 0,02) tot de macht 6 zijn of € 195,56.
M.a.w. binnen 6 jaar hebben we € 195,56 nodig.
Hoe veel moeten we dan vandaag op onze bankrekening vast zetten ?
Laat ons een jaarlijkse reële rente van 5% veronderstellen.
De nominale rente wordt in dit geval 5% - 2% = 3%.
De present value is dan € 195,56 / (1 + 0,03) tot de macht 6 of € 163,78.
Bij het begin van jaar 11 hebben we een tweede preventieve onderhoudsbeurt.
Bij het begin van jaar 16 kopen we een nieuwe boiler maar bij het begin van de jaren 21 en 26 hebben we opnieuw preventief onderhoud te betalen.
En telkens passen we dezelfde formules toe.
Om de kost voor het preventief onderhoud over een LCC periode van 30 jaar te kunnen betalen, hebben we vandaag dus: € 163,78 + € 155,98 + € 141,48 + € 134,74 of € 595,98 nodig.
Om de kost voor de vernieuwing aan het begin van jaar 16 te kunnen betalen, hebben we vandaag € 717,03 x (1 + 0,02) tot de macht 16 / (1 + 0,03) tot de macht 16 of € 613,40 nodig.
Doen we dezelfde oefening met een jaarlijkse reële rente van 10% en dus een nominale rente van 8% ipv 3%, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 307,41 of 48% minder
- vernieuwing: € 287,31 of 53% minder
Omgekeerd, veronderstel dat de inflatie 5% bedraagt zodat de nominale rente naar 0% zakt, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 1630,93 of 174% meer
- vernieuwing: € 1565,18 of 155% meer
Zoals je kan zien, kan je met enig gegoochel in reële rente en inflatie zo wat alles bewijzen ! Doorgaans worden volgende waarden gehanteerd bij een LCC berekening:
(*) in ECI publicatie No Cu0106 door David Chapman (in aug 2011 gepubliceerd op www.leonardo-energy.com )
(**) prijzen exclusief BTW
Tot voor kort was BIM, Building Information Modelling, het modewoord bij uitstek. Vandaag is dit verschoven naar LCC, Life Cycle Cost. En als je LCC zegt, dan dien je meteen ook NPV, Net Present Value, in ogenschouw te nemen. Waar de meesten in de Belgische bouwwereld zich nog iets kunnen voorstellen bij LCC - wat nog niet betekent dat ze het ook effectief kunnen berekenen - , wordt het heel donker als NPV ter sprake komt. Maar troost je, ook ik hoorde het in Keulen donderen toen een klant voor de eerste maal een studie over LCC met NPV aanvroeg. Het Engelstalig artikel waarnaar ik hierboven verwijs, is het relaas van de leerschool in deze opdracht. Meestal maak ik van gepubliceerde artikels ook een Nederlandstalige versie maar in dit geval was hett er nog niet van gekomen. Deze gloednieuwe blog en een luie zaterdagmorgen zijn de ideale omstandigheden om dit recht te zetten :o)
Definitie
Laat ons beginnen met de definitie (*): "Life Cycle Costing is a technique used to estimate the total costs of a project, installation or facility during the whole of its economic life, taking into account all costs and benefits.” Iets wat we best kunnen gebruiken gezien er toch een heel pak nieuwe technieken op de markt komen die ons allemaal groot profijt beloven. En uiteraard allemaal duurzaam zijn.Bij LCC is de doelstelling de laagste LCC tussen de verschillende mogelijkheden te zoeken en niet om effectief de volledige kost an sich te bepalen. Daarom zal men in de berekening alle zaken die gelijk blijven, buiten beschouwing laten om zo de analyse te vereenvoudigen.
En om dit allemaal een beetje inzichtelijk te maken, is het nodig om dit te doen binnen de krijtlijnen die door diverse normen zijn uitgetekend.
Met een voorbeeld ga ik proberen om de diverse aspecten van LCC toe te lichten en doe ik een poging om enige regels voor LCC in België en Nederland te formuleren.
De beschikbare normen
In 2008 ontving ik subsidies van het IWT om een "rekeningstelsel" voor de bouwsector te creëren. Bij dit onderzoek heb ik de bestaande Belgische en Nederlandse normen geanalyseerd en op elkaar afgestemd. Het resultaat zijn acht afsprakenstelsels. Eentje daarvan is de Object Code voor LCC. Deze codering "lijmt" volgende bestaande normen aan elkaar:- NBN B06-003 m.b.t. investeringskosten (identiek aan de NEN 2630)
- NEN 2634 en tabel 1 van de BB-SfB Plus m.b.t. kostenbeheersing tijdens het ontwerpproces
- NBN B06-004 m.b.t. uitbatingskosten (identiek aan de NEN 2632)
Je kan het beste iets uitleggen aan de hand van een voorbeeld - ik ben een grote fan van filosofische beschouwingen maar op een bepaald moment wil ik er effectief ook wel mee aan de slag, dus moet het hands-on zijn :o) - En we houden het simpel: de productie van warm sanitair water. De gerelateerde object code hiervoor is:
- kosten voor de investeerder:
3A.53.3 initiële installatiekost - kosten voor de facility manager:
9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - kosten voor de gebruiker:
9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand
Kosten voor de investeerder
De investeerder is hier de eigenaar van een twee kamer appartement in Brussel en hij koopt een boiler met spiraal om het water opnieuw op te warmen (productie van warm water in combinatie met centrale verwarming) en een inhoud van 120 liter.
De inschatting van de investeringskost gebeurt als volgt:
- productie kost voor de aannemer:
- aankoop van de boiler: € 422,50 (**)
- aankoop van bijkomend materiaal nodig voor de installatie: € 75,00
- arbeidskost: 3 uren aan € 42,00 per uur - algemene, niet project gerelateerde kosten, winst en risico voor de aannemer (AK+W/R): 15% op de productiekost - hij komt immers achter andere aannemers en in de praktijk betekent dit constant herplannen - met de gebruikelijke 10% voor de ruwbouwaannemer komt hij er dus niet - tenzij we het bouwproces beter gestroomlijnd krijgen natuurlijk :o)
In totaal bedraagt de investeringskost dus € 717,03
Heel belangrijk in de vergelijking is de juiste context te kennen - en daar durft het schoentje nogal eens te knellen !
Eerst en vooral: werk je met een algemene aannemer en meerdere onderaannemers of werk je met onafhankelijke nevenaannemers zonder onderaanneming ? In ons voorbeeld gaan we er van uit dat de eigenaar een handige harry is die zelf de coördinatie op de werf verzorgt. De kosten voor deze coördinatie zijn te behandelen in deel 6 van de NEN 2634. Gezien de eigenaar in kwestie niet van plan is zichzelf een loon uit te keren noch het inschakelen van een algemene aannemer overweegt, kunnen we de berekening van dit aspect buiten beschouwing laten. Bij grote projecten wordt de overweging wel gemaakt en moet dit hoofdstuk dus wel degelijk mee opgenomen worden in de vergelijking !
Ten tweede: wie doet er de studie van de installatie ? De betrokken aannemer zelf of een apart studiebureau ? In elk geval, de kosten hiervoor zijn te behandelen in deel 8 van de NBN B06-003 en mogen dus niet op één hoop gegooid worden met de investeringskost. Gezien het hier over een heel eenvoudig ding gaat, kunnen we ook dit aspect buiten beschouwing laten. Maar opnieuw: bij grote projecten waar dit wel een issue is, moet het dus ook opgenomen worden in de vergelijking !
Kosten voor de facility manager
Het maakt weinig uit of de facility manager een aparte organisatie is of de eigenaar zelf. Technische installaties moeten deftig onderhouden worden als je er ten allen tijde geniet van wil hebben.
Marketeers hebben er baat bij deze kosten te minimaliseren. Het gebeurt maar al te vaak dat enkel de grotere investeringskost afgewogen wordt tegen het profijt dat gedaan wordt door het lagere energieverbruik. Een goede raad: tracht een realistische kijk te krijgen op de kosten voor onderhoud !
In ons voorbeeld hebben we te maken met volgende kosten:
- 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
€ 0,00 gezien de boiler geen energie verbruikt als hij niet werkt - 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
alle vijf jaar kan je best de kalk laten verwijderen en moeten de anodes nagekeken worden. Dit betekent dat de aannemer terug moet langskomen. Zijn kosten voor dit werk, indien het vandaag zou moeten gebeuren, zijn:
- € 25,00 voor benodigd materiaal
- 3 uren werk aan € 42,00 per uur (inclusief verplaatsing)
- 15% AK+W/R
of € 173,65 - 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
€ 0,00 gezien alle onderdelen dezelfde levensduur hebben als de boiler zelf - 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
we mogen er van uitgaan dat onze boiler 15 jaar mee gaat gaan - 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker
in een appartement staat een boiler gewoonlijk in een hoek of gesloten ruimte. De kans dat de gebruiker schade aanbrengt, is in ons geval dus verwaarloosbaar.
Let wel op: wil je bij DBFM projecten discussies vermijden, dan is het van groot belang dat je omschrijft welke schade door de gebruiker gedekt is en welke niet. Ik denk bv. aan een DBFM voor een school waarbij de leerling in een colère aanval de spiegel boven de lavabo aan diggelen slaat.
Hoe lang duurt "life" in LCC ?
In een LCC berekening worden de kosten bekeken over een bepaalde periode, bv. over 30 jaar. Maar er zijn verschillende manieren om dit te doen. In overleg met mijn klanten, kwam ik tot volgende regels:
- Het jaar van de investering is jaar 0; jaar 1 is het eerste jaar van gebruik.
In ons voorbeeld moet het eerste vijfjaarlijks onderhoud van de boiler gehouden worden in het begin van jaar 6, na 5 jaar gebruik - We verwachten dat de boiler 15 jaar gebruikt kan worden. De kosten voor vervanging zijn dus te plaatsen in het begin van jaar 16. De volgende vervanging is gepland in begin van jaar 31. Maar of je dit dan effectief wel of niet doet, is een beslissing die je neemt in de volgende LCC periode van 30 jaar. Bijgevolg wordt de tweede vervanging niet behandeld in deze LCC periode.
Bij DBFM projecten moet je duidelijk stellen wat je precies na de LCC periode verwacht. Immers, als je bovenvermelde regels volgt, eindig je na 30 jaar met een boiler aan het einde van zijn levensverwachting. Aannemers en faciliteers hebben in een DBFM contract de verantwoordelijkheid gedurende een bepaalde periode en zullen op zoek gaan naar installaties die precies diezelfde levensduur hebben of een levensduur hebben die er een deler van is. Immers, jij bent op zoek naar de meest voordelige prijs en die gaan zij jou bieden.
Wil je op het einde van de contractduur een zo goed als nieuw gebouw, dan moet je dit heel duidelijk melden. Maar hou er ook rekening mee dat dit de vergelijking veel gecompliceerder maakt omdat je in dit geval ook zaken als kapitaalverlies en afschrijving in rekening moet brengen. Het is mijn mening dat dit de hele zaak onnodig bemoeilijkt. Vandaar mijn pleidooi voor bovenvermelde regels.
Wil je op het einde van de contractduur een zo goed als nieuw gebouw, dan moet je dit heel duidelijk melden. Maar hou er ook rekening mee dat dit de vergelijking veel gecompliceerder maakt omdat je in dit geval ook zaken als kapitaalverlies en afschrijving in rekening moet brengen. Het is mijn mening dat dit de hele zaak onnodig bemoeilijkt. Vandaar mijn pleidooi voor bovenvermelde regels.
Als er mensen zijn die een concreet voorbeeld hebben van een LCC berekening die kapitaalverlies en afschrijving in rekening brengt, laat het zeker weten via een reactie hier of op de linked group "The Art of Estimating" of via mail naar pbo@pbcalcenconsult.be
Net Present Value (NPV)
In de afgelopen decennia had je de wereld van projectontwikkelaars enerzijds en de wereld van facility managers en gebruikers anderzijds. Bijgevolg hebben calculatoren - of cost engineers zoals ik het toch liever hoor :o) - bij aannemers steeds gewerkt met prijzen die op dat ogenblik op de markt van kracht waren. Wanneer we een LCC willen berekenen, moeten we evenwel anders te werk gaan.
Daartoe moeten we naar de basis principes van de financiële wereld.
In algemene termen kan je cashflow definiëren als geld dat je op een bankrekening zet of er net afhaalt.
Veronderstel dat we € 100 op onze bankrekening hebben. Bij een jaarlijkse rent van 10% kunnen we na een jaar € 110 euro van onze rekening afhalen. Laten we het geld nog een jaar staan, dan kunnen we na 2 jaar € 100 x (1 + 0,1) x (1 + 0,1) = € 121 van onze rekening afhalen.
In dit voorbeeld staat de € 121 voor de future value. En die kan berekend worden met de algemene formule C x (1 + r) tot de macht t waarbij
- C = cash op de bank vandaag (in casu € 100)
- r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Bekijken we het van een andere kant: stel dat we binnen 2 jaar € 121 nodig gaan hebben. Dan moeten we vandaag niet dat totale bedrag al aan de kant zetten want er is een bank die ons interest betaalt. Is dit 10% dan volstaat het dat we vandaag € 100 vast op die bankrekening zetten.
In dit voorbeeld staat de € 100 voor de present value. En die kan berekend worden met de algemene formule C / (1 + r) tot de macht t waarbij
- C = cash die we van de bank na periode t van de bank gaan halen (in casu € 121)
- r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Normaal gezien wordt het leven alsmaar duurder naarmate tijd verstrijkt. Iets dat vandaag € 114 kost zal binnen twee jaar meer kosten t.g.v. inflatie. Laat ons veronderstellen dat deze 3% bedraagt. Binnen twee jaar zal ik dus voor datzelfde product € 114 x (1 + 0,03) x (1 + 0,03) = € 121 moeten betalen.
In dit voorbeeld staat de € 121 voor de indexed value. En die kan berekend worden met de algemene formule C x (1 + s) tot de macht t waarbij
- C = de prijs die we vandaag betalen (in casu € 114)
- s = de jaarlijkse inflatie decimaal uitgedrukt (in casu 0,03)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
De rente op jouw bankrekening zijn een combinatie van twee zaken: uitgestelde consumptie en inflatie (of kapitaalverlies). Als je beide zaken in acht neemt, spreekt men van nominale rente.
Net Present Value is eigenlijk niets anders dan de som van de present values van alle cashflows naar en weg van je bankrekening over een bepaalde periode.
Terug naar onze boiler
Vandaag, in jaar 0, bedraagt de kost voor preventief onderhoud € 173,65.Laat ons een jaarlijkse inflatie van 2% veronderstellen. Dan zal de indexed value aan het begin van jaar 6 € 173,65 x (1 + 0,02) tot de macht 6 zijn of € 195,56.
M.a.w. binnen 6 jaar hebben we € 195,56 nodig.
Hoe veel moeten we dan vandaag op onze bankrekening vast zetten ?
Laat ons een jaarlijkse reële rente van 5% veronderstellen.
De nominale rente wordt in dit geval 5% - 2% = 3%.
De present value is dan € 195,56 / (1 + 0,03) tot de macht 6 of € 163,78.
Bij het begin van jaar 11 hebben we een tweede preventieve onderhoudsbeurt.
Bij het begin van jaar 16 kopen we een nieuwe boiler maar bij het begin van de jaren 21 en 26 hebben we opnieuw preventief onderhoud te betalen.
En telkens passen we dezelfde formules toe.
Om de kost voor het preventief onderhoud over een LCC periode van 30 jaar te kunnen betalen, hebben we vandaag dus: € 163,78 + € 155,98 + € 141,48 + € 134,74 of € 595,98 nodig.
Om de kost voor de vernieuwing aan het begin van jaar 16 te kunnen betalen, hebben we vandaag € 717,03 x (1 + 0,02) tot de macht 16 / (1 + 0,03) tot de macht 16 of € 613,40 nodig.
Doen we dezelfde oefening met een jaarlijkse reële rente van 10% en dus een nominale rente van 8% ipv 3%, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 307,41 of 48% minder
- vernieuwing: € 287,31 of 53% minder
Omgekeerd, veronderstel dat de inflatie 5% bedraagt zodat de nominale rente naar 0% zakt, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 1630,93 of 174% meer
- vernieuwing: € 1565,18 of 155% meer
Zoals je kan zien, kan je met enig gegoochel in reële rente en inflatie zo wat alles bewijzen ! Doorgaans worden volgende waarden gehanteerd bij een LCC berekening:
- 5% reële rente
- 2% inflatie
Kosten voor de gebruiker
Bij een LCC periode van 30 jaar, 5% reële rente en 2% inflatie, hebben we voor onze 120 liter boiler met spiraal al volgende kosten bepaald:
- 3A.53.3 initiële installatiekost - € 717,03
- 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand - € 0,00
- 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud - € 595,98
- 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud - € 0,00
- 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie - € 613,40
- 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - € 0,00
- 9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand - ???
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat we enkel nog maar de kosten m.b.t. de energieconsumptie in "gebruiks" toestand moeten bepalen.
Het vastleggen van de energieprijs en de bijhorende inflatie is het meest netelige item van de hele LCC berekening. Bij mijn opdrachten gebruik ik de cijfers van Enerdata: € 0,058 all in voor gas en een gemiddelde jaarlijkse inflatie in België over de laatste vijf jaar van 2,85%.
In het energiemodel dat wij hanteren bleek in dit geval dat er een primaire energie van 1837 kWh per jaar nodig was. Voor de omzetting naar gas gebruiken we volgende conversie factor: 1 kWh natuurlijke gas energie = 1,1 kWh primaire energie.
Gecombineerd met bovenstaande uitgangspunten inzake LCC gaf dit een totale NPV voor de post 9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand van € 3783,28.
In een meer pessimistisch scenario van bv. 10% inflatie m.b.t. de energieprijzen, kijken we al tegen een NPV van € 4670,82 aan of een verhoging van 23% !
Conclusie
Voor de fun heb ik bovenvermelde oefening eens gedaan voor drie scenario's:
- de optimistische kijk op de zaken: 10% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
- de realistische aanpak die wij hanteerden: 5% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
- en voor de pessimisten onder ons: 5% reële rente, 10% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
Als realist kwam ik tot een totale LCC voor een 120 liter spiraalboiler over een periode van 30 jaar van € 5709,69
De optimisten onder ons zullen slechts € 4750,17 of 17% minder voorzien.
En de pessimisten onder ons zullen € 6597,23 langs de kant zetten of 16% meer.
Conclusie: goede afspraken zijn een absolute voorwaarde om tot een objectieve vergelijking omtrent LCC te komen.
Ik zie jullie reacties graag tegemoet !
Vriendelijke groeten,
Peggy Bovens
www.bouwdata.net of de Linkedin group "The Art of Estimating"
(*) in ECI publicatie No Cu0106 door David Chapman (in aug 2011 gepubliceerd op www.leonardo-energy.com )
(**) prijzen exclusief BTW
vrijdag 3 augustus 2012
The Art of Estimating - why this blog ?
Before explaining why I start this blog, I might better introduce myself :o)
Who is Peggy Bovens ?
I am a civil engineer / architect with two decades of experience in the Belgian Construction Industry: from purchasing over detailing elements in architectural precast concrete to estimating, over soil control on the construction site to head of the estimating department of a fairly large contractor. The latter wasn't my cup of tea: too high in ranking to estimate, too low in ranking to set the strategy. So, in 2006 I started PB calc & consult with this big idea of introducing the Belgian Construction Industry into the 21 century. A really big task for a small lady. But I'm stubborn, really stubborn ... and I do pretend to know a lot about estimating.
This brings me to the why of this blog.
On my website I already published some articles but here the possibilities to interact are too limited. I do have a twitter account but 140 caracters is really too little to explain what I am trying to achieve. Also because I like to talk and write so much :o).
Today someone mailed me and somehow this mail pulled the trigger.
The aim of this blog is to show that measuring and estimating isn't boring but a real challenge for those who want to do it in a professional way. In Dutch the job is done by a "calculator". Of course everyone thinks of the small device you used in school while attending boring math lessons. "Construction cost engineering" sounds much more challenging !
So for all the young (and old) "calculators" in Belgium who are fed up with their title: go and ask your boss for this new title :o)
Back to some seriousness : I'll treat in my blogs subjects going from theoretical considerations about coding systems for BIM to hands-on articles about e.g. buyer counseling. I'll try to reach the project developper, the designer, the contractor and the facility manager; what's more, my aim is to build bridges between those separate worlds.
I hope you join me in my quest and react to what I write !
Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net
Who is Peggy Bovens ?
I am a civil engineer / architect with two decades of experience in the Belgian Construction Industry: from purchasing over detailing elements in architectural precast concrete to estimating, over soil control on the construction site to head of the estimating department of a fairly large contractor. The latter wasn't my cup of tea: too high in ranking to estimate, too low in ranking to set the strategy. So, in 2006 I started PB calc & consult with this big idea of introducing the Belgian Construction Industry into the 21 century. A really big task for a small lady. But I'm stubborn, really stubborn ... and I do pretend to know a lot about estimating.
This brings me to the why of this blog.
On my website I already published some articles but here the possibilities to interact are too limited. I do have a twitter account but 140 caracters is really too little to explain what I am trying to achieve. Also because I like to talk and write so much :o).
Today someone mailed me and somehow this mail pulled the trigger.
The aim of this blog is to show that measuring and estimating isn't boring but a real challenge for those who want to do it in a professional way. In Dutch the job is done by a "calculator". Of course everyone thinks of the small device you used in school while attending boring math lessons. "Construction cost engineering" sounds much more challenging !
So for all the young (and old) "calculators" in Belgium who are fed up with their title: go and ask your boss for this new title :o)
Back to some seriousness : I'll treat in my blogs subjects going from theoretical considerations about coding systems for BIM to hands-on articles about e.g. buyer counseling. I'll try to reach the project developper, the designer, the contractor and the facility manager; what's more, my aim is to build bridges between those separate worlds.
I hope you join me in my quest and react to what I write !
Kind regards,
Peggy
www.bouwdata.net
Abonneren op:
Posts (Atom)