Tot voor kort was BIM, Building Information Modelling, het modewoord bij uitstek. Vandaag is dit verschoven naar LCC, Life Cycle Cost. En als je LCC zegt, dan dien je meteen ook NPV, Net Present Value, in ogenschouw te nemen. Waar de meesten in de Belgische bouwwereld zich nog iets kunnen voorstellen bij LCC - wat nog niet betekent dat ze het ook effectief kunnen berekenen - , wordt het heel donker als NPV ter sprake komt. Maar troost je, ook ik hoorde het in Keulen donderen toen een klant voor de eerste maal een studie over LCC met NPV aanvroeg. Het Engelstalig artikel waarnaar ik hierboven verwijs, is het relaas van de leerschool in deze opdracht. Meestal maak ik van gepubliceerde artikels ook een Nederlandstalige versie maar in dit geval was hett er nog niet van gekomen. Deze gloednieuwe blog en een luie zaterdagmorgen zijn de ideale omstandigheden om dit recht te zetten :o)
Definitie
Laat ons beginnen met de definitie (*): "Life Cycle Costing is a technique used to estimate the total costs of a project, installation or facility during the whole of its economic life, taking into account all costs and benefits.” Iets wat we best kunnen gebruiken gezien er toch een heel pak nieuwe technieken op de markt komen die ons allemaal groot profijt beloven. En uiteraard allemaal duurzaam zijn.Bij LCC is de doelstelling de laagste LCC tussen de verschillende mogelijkheden te zoeken en niet om effectief de volledige kost an sich te bepalen. Daarom zal men in de berekening alle zaken die gelijk blijven, buiten beschouwing laten om zo de analyse te vereenvoudigen.
En om dit allemaal een beetje inzichtelijk te maken, is het nodig om dit te doen binnen de krijtlijnen die door diverse normen zijn uitgetekend.
Met een voorbeeld ga ik proberen om de diverse aspecten van LCC toe te lichten en doe ik een poging om enige regels voor LCC in België en Nederland te formuleren.
De beschikbare normen
In 2008 ontving ik subsidies van het IWT om een "rekeningstelsel" voor de bouwsector te creëren. Bij dit onderzoek heb ik de bestaande Belgische en Nederlandse normen geanalyseerd en op elkaar afgestemd. Het resultaat zijn acht afsprakenstelsels. Eentje daarvan is de Object Code voor LCC. Deze codering "lijmt" volgende bestaande normen aan elkaar:- NBN B06-003 m.b.t. investeringskosten (identiek aan de NEN 2630)
- NEN 2634 en tabel 1 van de BB-SfB Plus m.b.t. kostenbeheersing tijdens het ontwerpproces
- NBN B06-004 m.b.t. uitbatingskosten (identiek aan de NEN 2632)
Je kan het beste iets uitleggen aan de hand van een voorbeeld - ik ben een grote fan van filosofische beschouwingen maar op een bepaald moment wil ik er effectief ook wel mee aan de slag, dus moet het hands-on zijn :o) - En we houden het simpel: de productie van warm sanitair water. De gerelateerde object code hiervoor is:
- kosten voor de investeerder:
3A.53.3 initiële installatiekost - kosten voor de facility manager:
9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - kosten voor de gebruiker:
9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand
Kosten voor de investeerder
De investeerder is hier de eigenaar van een twee kamer appartement in Brussel en hij koopt een boiler met spiraal om het water opnieuw op te warmen (productie van warm water in combinatie met centrale verwarming) en een inhoud van 120 liter.
De inschatting van de investeringskost gebeurt als volgt:
- productie kost voor de aannemer:
- aankoop van de boiler: € 422,50 (**)
- aankoop van bijkomend materiaal nodig voor de installatie: € 75,00
- arbeidskost: 3 uren aan € 42,00 per uur - algemene, niet project gerelateerde kosten, winst en risico voor de aannemer (AK+W/R): 15% op de productiekost - hij komt immers achter andere aannemers en in de praktijk betekent dit constant herplannen - met de gebruikelijke 10% voor de ruwbouwaannemer komt hij er dus niet - tenzij we het bouwproces beter gestroomlijnd krijgen natuurlijk :o)
In totaal bedraagt de investeringskost dus € 717,03
Heel belangrijk in de vergelijking is de juiste context te kennen - en daar durft het schoentje nogal eens te knellen !
Eerst en vooral: werk je met een algemene aannemer en meerdere onderaannemers of werk je met onafhankelijke nevenaannemers zonder onderaanneming ? In ons voorbeeld gaan we er van uit dat de eigenaar een handige harry is die zelf de coördinatie op de werf verzorgt. De kosten voor deze coördinatie zijn te behandelen in deel 6 van de NEN 2634. Gezien de eigenaar in kwestie niet van plan is zichzelf een loon uit te keren noch het inschakelen van een algemene aannemer overweegt, kunnen we de berekening van dit aspect buiten beschouwing laten. Bij grote projecten wordt de overweging wel gemaakt en moet dit hoofdstuk dus wel degelijk mee opgenomen worden in de vergelijking !
Ten tweede: wie doet er de studie van de installatie ? De betrokken aannemer zelf of een apart studiebureau ? In elk geval, de kosten hiervoor zijn te behandelen in deel 8 van de NBN B06-003 en mogen dus niet op één hoop gegooid worden met de investeringskost. Gezien het hier over een heel eenvoudig ding gaat, kunnen we ook dit aspect buiten beschouwing laten. Maar opnieuw: bij grote projecten waar dit wel een issue is, moet het dus ook opgenomen worden in de vergelijking !
Kosten voor de facility manager
Het maakt weinig uit of de facility manager een aparte organisatie is of de eigenaar zelf. Technische installaties moeten deftig onderhouden worden als je er ten allen tijde geniet van wil hebben.
Marketeers hebben er baat bij deze kosten te minimaliseren. Het gebeurt maar al te vaak dat enkel de grotere investeringskost afgewogen wordt tegen het profijt dat gedaan wordt door het lagere energieverbruik. Een goede raad: tracht een realistische kijk te krijgen op de kosten voor onderhoud !
In ons voorbeeld hebben we te maken met volgende kosten:
- 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand
€ 0,00 gezien de boiler geen energie verbruikt als hij niet werkt - 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud
alle vijf jaar kan je best de kalk laten verwijderen en moeten de anodes nagekeken worden. Dit betekent dat de aannemer terug moet langskomen. Zijn kosten voor dit werk, indien het vandaag zou moeten gebeuren, zijn:
- € 25,00 voor benodigd materiaal
- 3 uren werk aan € 42,00 per uur (inclusief verplaatsing)
- 15% AK+W/R
of € 173,65 - 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud
€ 0,00 gezien alle onderdelen dezelfde levensduur hebben als de boiler zelf - 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie
we mogen er van uitgaan dat onze boiler 15 jaar mee gaat gaan - 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker
in een appartement staat een boiler gewoonlijk in een hoek of gesloten ruimte. De kans dat de gebruiker schade aanbrengt, is in ons geval dus verwaarloosbaar.
Let wel op: wil je bij DBFM projecten discussies vermijden, dan is het van groot belang dat je omschrijft welke schade door de gebruiker gedekt is en welke niet. Ik denk bv. aan een DBFM voor een school waarbij de leerling in een colère aanval de spiegel boven de lavabo aan diggelen slaat.
Hoe lang duurt "life" in LCC ?
In een LCC berekening worden de kosten bekeken over een bepaalde periode, bv. over 30 jaar. Maar er zijn verschillende manieren om dit te doen. In overleg met mijn klanten, kwam ik tot volgende regels:
- Het jaar van de investering is jaar 0; jaar 1 is het eerste jaar van gebruik.
In ons voorbeeld moet het eerste vijfjaarlijks onderhoud van de boiler gehouden worden in het begin van jaar 6, na 5 jaar gebruik - We verwachten dat de boiler 15 jaar gebruikt kan worden. De kosten voor vervanging zijn dus te plaatsen in het begin van jaar 16. De volgende vervanging is gepland in begin van jaar 31. Maar of je dit dan effectief wel of niet doet, is een beslissing die je neemt in de volgende LCC periode van 30 jaar. Bijgevolg wordt de tweede vervanging niet behandeld in deze LCC periode.
Bij DBFM projecten moet je duidelijk stellen wat je precies na de LCC periode verwacht. Immers, als je bovenvermelde regels volgt, eindig je na 30 jaar met een boiler aan het einde van zijn levensverwachting. Aannemers en faciliteers hebben in een DBFM contract de verantwoordelijkheid gedurende een bepaalde periode en zullen op zoek gaan naar installaties die precies diezelfde levensduur hebben of een levensduur hebben die er een deler van is. Immers, jij bent op zoek naar de meest voordelige prijs en die gaan zij jou bieden.
Wil je op het einde van de contractduur een zo goed als nieuw gebouw, dan moet je dit heel duidelijk melden. Maar hou er ook rekening mee dat dit de vergelijking veel gecompliceerder maakt omdat je in dit geval ook zaken als kapitaalverlies en afschrijving in rekening moet brengen. Het is mijn mening dat dit de hele zaak onnodig bemoeilijkt. Vandaar mijn pleidooi voor bovenvermelde regels.
Wil je op het einde van de contractduur een zo goed als nieuw gebouw, dan moet je dit heel duidelijk melden. Maar hou er ook rekening mee dat dit de vergelijking veel gecompliceerder maakt omdat je in dit geval ook zaken als kapitaalverlies en afschrijving in rekening moet brengen. Het is mijn mening dat dit de hele zaak onnodig bemoeilijkt. Vandaar mijn pleidooi voor bovenvermelde regels.
Als er mensen zijn die een concreet voorbeeld hebben van een LCC berekening die kapitaalverlies en afschrijving in rekening brengt, laat het zeker weten via een reactie hier of op de linked group "The Art of Estimating" of via mail naar pbo@pbcalcenconsult.be
Net Present Value (NPV)
In de afgelopen decennia had je de wereld van projectontwikkelaars enerzijds en de wereld van facility managers en gebruikers anderzijds. Bijgevolg hebben calculatoren - of cost engineers zoals ik het toch liever hoor :o) - bij aannemers steeds gewerkt met prijzen die op dat ogenblik op de markt van kracht waren. Wanneer we een LCC willen berekenen, moeten we evenwel anders te werk gaan.
Daartoe moeten we naar de basis principes van de financiële wereld.
In algemene termen kan je cashflow definiëren als geld dat je op een bankrekening zet of er net afhaalt.
Veronderstel dat we € 100 op onze bankrekening hebben. Bij een jaarlijkse rent van 10% kunnen we na een jaar € 110 euro van onze rekening afhalen. Laten we het geld nog een jaar staan, dan kunnen we na 2 jaar € 100 x (1 + 0,1) x (1 + 0,1) = € 121 van onze rekening afhalen.
In dit voorbeeld staat de € 121 voor de future value. En die kan berekend worden met de algemene formule C x (1 + r) tot de macht t waarbij
- C = cash op de bank vandaag (in casu € 100)
- r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Bekijken we het van een andere kant: stel dat we binnen 2 jaar € 121 nodig gaan hebben. Dan moeten we vandaag niet dat totale bedrag al aan de kant zetten want er is een bank die ons interest betaalt. Is dit 10% dan volstaat het dat we vandaag € 100 vast op die bankrekening zetten.
In dit voorbeeld staat de € 100 voor de present value. En die kan berekend worden met de algemene formule C / (1 + r) tot de macht t waarbij
- C = cash die we van de bank na periode t van de bank gaan halen (in casu € 121)
- r = rente decimaal uitgedrukt (in casu 0,1)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
Normaal gezien wordt het leven alsmaar duurder naarmate tijd verstrijkt. Iets dat vandaag € 114 kost zal binnen twee jaar meer kosten t.g.v. inflatie. Laat ons veronderstellen dat deze 3% bedraagt. Binnen twee jaar zal ik dus voor datzelfde product € 114 x (1 + 0,03) x (1 + 0,03) = € 121 moeten betalen.
In dit voorbeeld staat de € 121 voor de indexed value. En die kan berekend worden met de algemene formule C x (1 + s) tot de macht t waarbij
- C = de prijs die we vandaag betalen (in casu € 114)
- s = de jaarlijkse inflatie decimaal uitgedrukt (in casu 0,03)
- t = periode tussen de cashflows (in casu 2)
De rente op jouw bankrekening zijn een combinatie van twee zaken: uitgestelde consumptie en inflatie (of kapitaalverlies). Als je beide zaken in acht neemt, spreekt men van nominale rente.
Net Present Value is eigenlijk niets anders dan de som van de present values van alle cashflows naar en weg van je bankrekening over een bepaalde periode.
Terug naar onze boiler
Vandaag, in jaar 0, bedraagt de kost voor preventief onderhoud € 173,65.Laat ons een jaarlijkse inflatie van 2% veronderstellen. Dan zal de indexed value aan het begin van jaar 6 € 173,65 x (1 + 0,02) tot de macht 6 zijn of € 195,56.
M.a.w. binnen 6 jaar hebben we € 195,56 nodig.
Hoe veel moeten we dan vandaag op onze bankrekening vast zetten ?
Laat ons een jaarlijkse reële rente van 5% veronderstellen.
De nominale rente wordt in dit geval 5% - 2% = 3%.
De present value is dan € 195,56 / (1 + 0,03) tot de macht 6 of € 163,78.
Bij het begin van jaar 11 hebben we een tweede preventieve onderhoudsbeurt.
Bij het begin van jaar 16 kopen we een nieuwe boiler maar bij het begin van de jaren 21 en 26 hebben we opnieuw preventief onderhoud te betalen.
En telkens passen we dezelfde formules toe.
Om de kost voor het preventief onderhoud over een LCC periode van 30 jaar te kunnen betalen, hebben we vandaag dus: € 163,78 + € 155,98 + € 141,48 + € 134,74 of € 595,98 nodig.
Om de kost voor de vernieuwing aan het begin van jaar 16 te kunnen betalen, hebben we vandaag € 717,03 x (1 + 0,02) tot de macht 16 / (1 + 0,03) tot de macht 16 of € 613,40 nodig.
Doen we dezelfde oefening met een jaarlijkse reële rente van 10% en dus een nominale rente van 8% ipv 3%, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 307,41 of 48% minder
- vernieuwing: € 287,31 of 53% minder
Omgekeerd, veronderstel dat de inflatie 5% bedraagt zodat de nominale rente naar 0% zakt, dan krijgen we volgende NPV:
- preventief onderhoud: € 1630,93 of 174% meer
- vernieuwing: € 1565,18 of 155% meer
Zoals je kan zien, kan je met enig gegoochel in reële rente en inflatie zo wat alles bewijzen ! Doorgaans worden volgende waarden gehanteerd bij een LCC berekening:
- 5% reële rente
- 2% inflatie
Kosten voor de gebruiker
Bij een LCC periode van 30 jaar, 5% reële rente en 2% inflatie, hebben we voor onze 120 liter boiler met spiraal al volgende kosten bepaald:
- 3A.53.3 initiële installatiekost - € 717,03
- 9B.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "slaap" toestand - € 0,00
- 9B.4A.3A.53.3 kosten m.b.t. preventief onderhoud - € 595,98
- 9B.4B.3A.53.3 kosten m.b.t. curatief onderhoud - € 0,00
- 9B.4C.3A.53.3 kosten m.b.t. vernieuwen van de installatie - € 613,40
- 9B.4D.3A.53.3 kosten m.b.t. herstelling na schade door de gebruiker - € 0,00
- 9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand - ???
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat we enkel nog maar de kosten m.b.t. de energieconsumptie in "gebruiks" toestand moeten bepalen.
Het vastleggen van de energieprijs en de bijhorende inflatie is het meest netelige item van de hele LCC berekening. Bij mijn opdrachten gebruik ik de cijfers van Enerdata: € 0,058 all in voor gas en een gemiddelde jaarlijkse inflatie in België over de laatste vijf jaar van 2,85%.
In het energiemodel dat wij hanteren bleek in dit geval dat er een primaire energie van 1837 kWh per jaar nodig was. Voor de omzetting naar gas gebruiken we volgende conversie factor: 1 kWh natuurlijke gas energie = 1,1 kWh primaire energie.
Gecombineerd met bovenstaande uitgangspunten inzake LCC gaf dit een totale NPV voor de post 9C.3.3A.53.3 kosten energieverbruik in "gebruiks" toestand van € 3783,28.
In een meer pessimistisch scenario van bv. 10% inflatie m.b.t. de energieprijzen, kijken we al tegen een NPV van € 4670,82 aan of een verhoging van 23% !
Conclusie
Voor de fun heb ik bovenvermelde oefening eens gedaan voor drie scenario's:
- de optimistische kijk op de zaken: 10% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
- de realistische aanpak die wij hanteerden: 5% reële rente, 2,85% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
- en voor de pessimisten onder ons: 5% reële rente, 10% inflatie voor energie en 2,00% inflatie voor alle andere zaken
Als realist kwam ik tot een totale LCC voor een 120 liter spiraalboiler over een periode van 30 jaar van € 5709,69
De optimisten onder ons zullen slechts € 4750,17 of 17% minder voorzien.
En de pessimisten onder ons zullen € 6597,23 langs de kant zetten of 16% meer.
Conclusie: goede afspraken zijn een absolute voorwaarde om tot een objectieve vergelijking omtrent LCC te komen.
Ik zie jullie reacties graag tegemoet !
Vriendelijke groeten,
Peggy Bovens
www.bouwdata.net of de Linkedin group "The Art of Estimating"
(*) in ECI publicatie No Cu0106 door David Chapman (in aug 2011 gepubliceerd op www.leonardo-energy.com )
(**) prijzen exclusief BTW
Geen opmerkingen:
Een reactie posten